O que são Reurb-S e Reurb-E
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) tem duas modalidades, previstas na Lei 13.465/2017:
- Reurb-S (de interesse social): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal.
- Reurb-E (de interesse específico): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.
A escolha entre as duas é feita pelo município, que classifica o núcleo no início do procedimento.
Por que a classificação importa
A modalidade define quem paga e quais benefícios existem:
- Na Reurb-S, há isenção de custas e emolumentos para os principais atos de registro, e o poder público pode arcar com a elaboração do projeto e com a implantação da infraestrutura essencial, conforme as condições da lei.
- Na Reurb-E, os custos ficam, em regra, com os beneficiários ou com o empreendedor responsável pelo núcleo, sem as isenções da modalidade social.
Classificar mal significa tanto cobrar de quem não pode pagar quanto dar gratuidade a quem tem condições, o que gera questionamentos de órgãos de controle.
Como o município deve decidir
- Definir critérios objetivos de renda em norma local, que orientem a declaração de baixa renda.
- Levantar o perfil socioeconômico do núcleo, por meio de cadastro e visitas.
- Emitir ato fundamentado que classifique o núcleo, indicando os dados considerados.
- Comunicar de forma transparente aos interessados.
- Rever a classificação se surgirem dados novos relevantes, conforme a norma local.
Imagine duas áreas contíguas: uma ocupação antiga de famílias com renda baixa e um condomínio irregular de renda mais alta. O município deve tratar cada uma conforme seu perfil, classificando a primeira como Reurb-S e a segunda como Reurb-E, com procedimentos e custos distintos, sempre com fundamentação.
Base legal
- Lei 13.465/2017 e decreto regulamentador.
- Normas municipais que fixem critérios de renda e procedimentos.
A lei é federal; o ato de classificação e os critérios locais, quando existirem, são do município. Consulte a redação vigente e o decreto, pois critérios e valores de referência de renda podem ser tratados em regulamento.
Diferença entre Reurb-S e Reurb-E na prática
A Reurb-S geralmente depende de articulação do município com programas habitacionais e de urbanização, porque quem mora no núcleo tem pouca capacidade de custear obras. A Reurb-E costuma ser conduzida por associações de moradores ou pelo empreendedor, com o município fiscalizando e aprovando. A mesma cidade pode ter os dois tipos.
Cuidados de gestão
O ato de classificação deve ser fundamentado em critérios objetivos de renda definidos em norma local e comunicado de forma transparente aos interessados. Documente a metodologia usada, guarde os cadastros e permita revisão. Se o núcleo tiver perfil misto, o ato pode ser feito por parte do núcleo ou por unidade, conforme a lei e a norma local, evitando decisões globais que desconsiderem diferenças.
Checklist
- Existe norma local com critérios de renda?
- O núcleo foi cadastrado e o perfil socioeconômico levantado?
- O ato de classificação é fundamentado e publicado?
- Os custos de cada modalidade foram avaliados e orçados?
- Os interessados foram informados da modalidade e de seus efeitos?
- Há possibilidade de revisão da classificação?
Erros comuns
- Classificar sem critérios nem levantamento.
- Tratar tudo como Reurb-S por conveniência, sem fundamento.
- Cobrar custos de famílias de baixa renda por falta de classificação adequada.
- Não comunicar a decisão aos interessados.
- Não prever orçamento para a infraestrutura da Reurb-S.
Relação com a política habitacional
A Reurb-S se articula com o plano local de habitação de interesse social e com os programas que atendem a população de baixa renda. Sempre que a regularização exigir a remoção de famílias, por risco ou por impossibilidade de urbanização, o município precisa prever reassentamento adequado, com consulta à comunidade, pois a titulação não pode ser um fim em si mesma: precisa significar moradia segura.
Perguntas práticas sobre a classificação
O que fazer quando o núcleo tem moradores de renda muito diferente? Avalie se é possível segmentar o tratamento, conforme a lei e o regulamento permitirem, e fundamente a decisão. Como lidar com contestações? Garanta canal para o interessado apresentar documentos e pedir revisão, e responda por escrito. Quem acompanha? A Defensoria Pública e o Ministério Público costumam acompanhar o tema, de modo que a transparência e a documentação do procedimento protegem a gestão.
Efeitos fiscais
A escolha da modalidade tem reflexos no orçamento. Na Reurb-S, o município deve prever recursos para o projeto e a infraestrutura, quando assumir esses custos, e buscar parcerias com o estado e a União. Na Reurb-E, o município deve fiscalizar para que os beneficiários ou o empreendedor cumpram suas obrigações, sem que o custo recaia indevidamente sobre os cofres públicos.
Documentação do procedimento
Guarde, no processo administrativo de cada núcleo, o requerimento, o cadastro dos moradores, os critérios de renda aplicados, o ato de classificação, as comunicações aos interessados e as eventuais revisões. Esse dossiê é a principal defesa do município em caso de contestação e facilita a análise do cartório de registro de imóveis na etapa final.