Função social da propriedade

O que é função social da propriedade

A função social da propriedade é um princípio da Constituição Federal. No meio urbano, a Constituição afirma que a propriedade cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. Isso não elimina o direito de propriedade, mas condiciona seu pleno exercício ao interesse coletivo: um imóvel bem localizado, servido de infraestrutura e mantido vazio por anos, por exemplo, pode não estar cumprindo essa função.

O Estatuto da Cidade regulamenta o tema e prevê instrumentos para o município induzir o cumprimento da função social.

Para que serve

• Combater a retenção especulativa de imóveis urbanos bem localizados.
• Aproveitar a infraestrutura existente, evitando expandir a cidade sem necessidade.
• Dar base jurídica à atuação do município sobre imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados.
• Orientar o uso do solo em favor de moradia, trabalho, serviços e áreas verdes.

A sequência prevista em lei

Para quem mantém imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, a Constituição e o Estatuto da Cidade preveem, em ordem:

1. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: o proprietário é notificado a dar uso ao imóvel em prazo definido.
2. IPTU progressivo no tempo: se o prazo é descumprido, a alíquota aumenta ano a ano, por período limitado.
3. Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública: se, mesmo assim, o proprietário não cumpre a obrigação.

A aplicação depende do plano diretor e de lei municipal específica que delimite as áreas e as condições.

Como funciona na prática

1. Definir no plano diretor o que é imóvel subutilizado ou não utilizado e em quais áreas o instrumento se aplica.
2. Aprovar a lei específica com os critérios, prazos e procedimentos.
3. Cadastrar os imóveis, com apoio do cadastro imobiliário e de mapas.
4. Notificar os proprietários, com averbação da notificação no cartório de registro de imóveis.
5. Acompanhar os prazos e aplicar as etapas seguintes apenas quando a lei permitir.
6. Garantir o contraditório, com possibilidade de defesa e fundamentação das decisões.

Imagine um município com muitos lotes vazios no centro, onde há rede de água, esgoto e transporte. O plano diretor delimita a área, a lei específica define o rito, o município notifica os proprietários e acompanha. Se algum deles constrói ou parcela no prazo, a função social é atendida; se não, a cobrança progressiva passa a incentivar o uso.

Base legal

• Constituição Federal, que trata da função social da propriedade urbana e das medidas contra o não aproveitamento.
• Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), que regulamenta os instrumentos.
• Plano diretor e lei municipal específica.

Regra federal e regra local: o princípio e os instrumentos são federais; a delimitação das áreas, os prazos e o rito dependem do município. Sem plano diretor e lei específica, o instrumento não pode ser aplicado.

Diferença entre função social e desapropriação comum

A desapropriação comum é a retirada do bem por necessidade ou utilidade pública, mediante indenização prévia em dinheiro. A desapropriação-sanção, ligada à função social, é a última etapa de um processo gradual de indução, com pagamento em títulos da dívida pública. São institutos distintos, com requisitos e consequências diferentes.

Cuidados de segurança jurídica

A experiência mostra que processos de notificação mal conduzidos são questionados e anulados na Justiça. Falhas comuns incluem notificações sem endereço correto, ausência de averbação, cálculo de alíquota sem previsão legal e prazos contados de forma errada. Por isso, vale constituir uma equipe mínima com apoio jurídico, tributário e de engenharia, documentar cada passo e manter arquivo organizado por imóvel.

Checklist

• O plano diretor define as áreas e os critérios de subutilização?
• Há lei municipal específica regulamentando o procedimento?
• O cadastro dos imóveis está atualizado?
• As notificações são feitas corretamente e averbadas?
• A equipe acompanha os prazos de cada etapa?
• Há fundamentação técnica e possibilidade de defesa do proprietário?

Erros comuns

• Notificar proprietários sem plano diretor e lei específica.
• Não cadastrar nem georreferenciar os imóveis.
• Aplicar IPTU progressivo sem cumprir as etapas anteriores.
• Falta de fundamentação e de contraditório.
• Tratar o instrumento como forma de arrecadação, e não de indução ao uso do imóvel.

Relação com a regularização fundiária e a moradia

A função social não serve apenas para pressionar proprietários de terrenos vazios. Ela também dá fundamento a políticas que levam moradia digna a quem vive em áreas irregulares: demarcação de zonas de interesse social, regularização fundiária e habitação de interesse social. Um município que combina a indução ao uso de vazios urbanos com a oferta de terra urbanizada para famílias de baixa renda reduz a pressão sobre áreas de preservação e de risco.

Participação e transparência

Como o tema afeta diretamente o patrimônio das pessoas, é recomendável divulgar com clareza os critérios usados para considerar um imóvel subutilizado, abrir canal para esclarecimentos e garantir recurso administrativo. A transparência reduz a litigiosidade e dá legitimidade ao instrumento diante da comunidade e dos órgãos de controle.

Quem acompanha o processo

O conselho da cidade, quando existe, e o Ministério Público costumam acompanhar a aplicação do instrumento. A procuradoria do município deve revisar cada etapa, desde a minuta da lei até a notificação, e a área de tributos deve estar preparada para calcular e lançar as alíquotas progressivas apenas quando a legislação permitir.