Serviço
Planta Genérica de Valores — PGV, IPTU e ITBI
Revisão da base de avaliação imobiliária e dos critérios e procedimentos tributários, respeitando as particularidades de cada tributo.
Em resumo
A planta genérica de valores (PGV) é a base que define o valor venal dos imóveis para o IPTU. A Evoluta revisa a PGV, o cadastro imobiliário e os critérios de IPTU e ITBI para prefeituras com base defasada ou contestações frequentes, entregando metodologia de avaliação, simulação de impacto por faixa de imóveis e minuta do projeto de lei.
- Formato
- Consultoria sob medida
- Para quem
- Prefeituras · Secretarias de Fazenda · Câmaras Municipais · Procuradorias municipais
O desafio
IPTU com base defasada e ITBI questionado a cada transação
A planta de valores desatualizada faz o município deixar de arrecadar, e atualizações bruscas geram reação dos contribuintes e questionamentos judiciais. No ITBI, a divergência entre o valor declarado e o de mercado alimenta contestações. Falta método para justificar os valores e comunicar a mudança.
Valor venal desatualizado é receita perdida e contribuinte tratado de forma desigual
A planta genérica de valores define quanto vale cada região e cada tipo de imóvel para fins de IPTU. Quando ela fica anos sem revisão, os valores se distanciam do mercado. Bairros que se valorizaram pagam como se nada tivesse mudado, enquanto outros podem pagar proporcionalmente mais. O município deixa de arrecadar e o imposto perde justiça.
Corrigir a defasagem de uma vez, porém, costuma gerar reação forte dos contribuintes, contestações administrativas e ações judiciais. No ITBI, a diferença entre o valor declarado na transação e o valor que a prefeitura considera alimenta disputas a cada escritura. Sem metodologia clara para justificar os valores, a administração fica sem argumentos técnicos diante do contribuinte e do Judiciário.
A revisão da planta genérica de valores feita pela Evoluta começa pelo diagnóstico do cadastro imobiliário e da base atual. Em seguida, define uma metodologia de avaliação e de atualização que possa ser explicada e repetida. Alíquotas, critérios e procedimentos de IPTU e ITBI são revistos, e o impacto é simulado por faixa de imóveis e na receita, o que permite escolher uma transição gradual quando necessário. O trabalho termina na minuta do projeto de lei e no apoio à comunicação da mudança à população.
O que a Evoluta faz
Como a Evoluta atua
Diagnóstico do cadastro imobiliário e da base atual
Metodologia de avaliação e de atualização da PGV
Revisão de alíquotas, critérios e procedimentos de IPTU e ITBI
Simulação de impacto por faixa de imóveis e na receita
Minuta do projeto de lei e apoio à fase de comunicação
Passo a passo
Como o trabalho acontece
-
Cadastro e base atual
Diagnosticamos o cadastro imobiliário e os valores vigentes.
-
Metodologia de avaliação
Definimos o método de avaliação e de atualização da PGV.
-
IPTU e ITBI
Revisamos alíquotas, critérios e procedimentos de cada tributo.
-
Simulação de impacto
Simulamos o efeito por faixa de imóveis e na receita do município.
-
Lei e comunicação
Redigimos o projeto de lei e apoiamos a comunicação da mudança.
O resultado
O que muda para o seu órgão
- Valores fundamentados e defensáveis
- Menos contestações administrativas e judiciais
- Receita imobiliária mais justa e compatível com o mercado
O que você recebe
- Diagnóstico do cadastro imobiliário e da base de valores
- Metodologia de avaliação e de atualização da PGV
- Proposta de revisão de alíquotas, critérios e procedimentos de IPTU e ITBI
- Simulação de impacto por faixa de imóveis e na receita
- Minuta do projeto de lei
- Material de apoio à comunicação com os contribuintes
Para quem é
- Prefeituras
- Secretarias de Fazenda
- Câmaras Municipais
- Procuradorias municipais
Secretários de fazenda, setor tributário e cadastral, procuradores, contadores e vereadores.
Serviço · Gestão Pública
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- Proposta sob medida, sem compromisso
- Atendimento direto com a equipe técnica
- Para prefeituras, câmaras, autarquias, entidades e empresas
O que é a planta genérica de valores?
É o conjunto de valores de referência por região e tipo de imóvel usado para calcular o valor venal, base do IPTU. Ela reflete a localização, o padrão construtivo e outras características dos imóveis.
A atualização da PGV precisa de lei?
Sim, quando vai além da correção monetária. O STJ veda ao município atualizar o IPTU por decreto em percentual superior ao índice oficial de correção monetária (Súmula 160), e o STF fixou que a majoração do valor venal exige lei em sentido formal (Tema 211 da repercussão geral). A Evoluta prepara a minuta e a justificativa técnica.
Como evitar aumento brusco do IPTU?
A simulação por faixa de imóveis mostra quem será mais afetado e permite adotar transição gradual, faixas de alíquota ou outros mecanismos de suavização, conforme decisão do município.
A PGV também serve para o ITBI?
Não de forma automática. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o valor venal do IPTU, que nem pode servir de piso. O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto e só pode ser afastado em processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional), e o município não pode fixar antes um valor de referência de forma unilateral. Por isso, o trabalho revisa critérios e procedimentos de cada tributo separadamente.
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