O que é a Reurb
A Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Está disciplinada na Lei 13.465/2017 e em seu decreto regulamentador.
Ela trata de loteamentos clandestinos, favelas e ocupações consolidadas que não têm registro regular em cartório. A lei facilitou o procedimento, atribuindo ao município papel central: classificar a modalidade, aprovar o projeto e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que permite o registro em cartório.
Para que serve
- Dar segurança jurídica a quem mora em imóveis irregulares, com título e matrícula.
- Integrar bairros à cidade formal, com infraestrutura e serviços.
- Ampliar a base do IPTU, com imóveis cadastrados e regulares.
- Permitir investimentos públicos e privados, e acesso a crédito.
- Reduzir a judicialização e o passivo do município com loteamentos irregulares.
Quem pode pedir
O requerimento é feito ao município e pode partir de diversos legitimados, conforme o art. 14 da lei: os beneficiários, individual ou coletivamente, por meio de associações e cooperativas; os proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; o Ministério Público; e o poder público, diretamente ou por meio de entidades da administração indireta.
Como funciona na prática
- Requerimento ao município.
- Classificação da modalidade: de interesse social (Reurb-S) ou de interesse específico (Reurb-E). Veja Reurb-S e Reurb-E.
- Projeto de regularização: levantamento, projeto urbanístico, estudos ambientais quando exigidos e infraestrutura essencial.
- Aprovação pelo município.
- Emissão da CRF, com a listagem dos ocupantes e a descrição das unidades.
- Registro em cartório, com abertura de matrículas para as unidades.
A lei prevê instrumentos como a legitimação fundiária, a legitimação de posse, a usucapião, a desapropriação em favor dos possuidores, entre outros. Na modalidade de interesse social, os atos registrais são isentos de custas e emolumentos, conforme a lei.
Imagine um bairro formado há décadas por um loteamento clandestino, onde as famílias têm apenas contrato de compra e venda. O município classifica o núcleo como Reurb-S, aprova o projeto, executa a infraestrutura mínima e emite a CRF. As famílias recebem matrícula individual, passam a pagar IPTU regular e podem acessar financiamento.
Base legal
- Lei 13.465/2017 (regularização fundiária rural e urbana) e seu decreto regulamentador.
- Legislação ambiental e urbanística aplicável.
- Lei municipal ou norma local que regulamente o procedimento.
A lei é federal; o município executa o procedimento e pode regulamentá-lo localmente, observados os limites federais. Confira o texto atualizado e o decreto vigente.
Diferença entre Reurb e usucapião
A usucapião é uma forma individual de adquirir a propriedade, que depende, em regra, de ação judicial ou procedimento extrajudicial. A Reurb é um procedimento coletivo conduzido pelo poder público, que regulariza o núcleo e titula os ocupantes de uma só vez, podendo utilizar a usucapião como um de seus instrumentos.
Cuidados de gestão
Estruture uma equipe ou comissão para a Reurb, com apoio jurídico, técnico e social. Faça o levantamento cadastral das famílias, trate com cuidado as áreas de risco e de preservação, e articule o cartório de registro de imóveis desde o início, pois a qualidade do projeto determina a facilidade do registro. Informe a comunidade em linguagem simples, pois a participação melhora a documentação e reduz conflitos.
Checklist
- Há equipe ou comissão responsável pela Reurb?
- O núcleo foi classificado e a modalidade está fundamentada?
- O projeto trata infraestrutura, áreas de risco e áreas ambientais?
- O cartório foi consultado sobre as exigências do registro?
- Os moradores foram informados e cadastrados?
- O município atualizou o cadastro imobiliário após a regularização?
Erros comuns
- Iniciar a Reurb sem diagnóstico das áreas de risco e de preservação.
- Projeto incompleto, que o cartório devolve.
- Não articular com o cartório de registro de imóveis.
- Não atualizar o cadastro de IPTU após a titulação.
- Não comunicar nem cadastrar os moradores adequadamente.
- Prometer a titulação sem verificar a viabilidade.
Participação das famílias
A Reurb mexe com um dos bens mais importantes das pessoas: a casa. Reuniões com a comunidade, material informativo em linguagem simples e atendimento acessível, inclusive com plantões no próprio bairro, melhoram a coleta de documentos e reduzem a desconfiança. A equipe social tem papel decisivo para que a titulação chegue a todas as famílias, inclusive as que têm mais dificuldade de reunir papéis.
Reurb e meio ambiente
Muitos núcleos informais estão em áreas de preservação permanente, de risco ou de mananciais. A lei prevê estudos técnicos ambientais e, quando necessário, medidas de compensação ou realocação das famílias que não podem permanecer. O município deve incluir o órgão ambiental e a defesa civil desde o início da análise, para que o projeto não seja barrado depois ou, pior, consolide uma situação de risco.
Relação com a arrecadação
Regularizar significa também cadastrar. Depois da titulação, os imóveis devem ser incorporados ao cadastro imobiliário e à base de cálculo do IPTU, respeitadas as regras de isenção e de tratamento diferenciado previstas na legislação local. Essa atualização amplia a receita própria e financia a manutenção da infraestrutura implantada.
