As construções irregulares são um desafio de quase todo município brasileiro, e o caso Shanties in the Skyline: Addressing Unauthorized Building Works in Hong Kong, da Harvard Kennedy School (HKS), mostra como outro governo encarou o problema. Publicado em 16 de dezembro de 2020 (caso 2194.0, seis páginas), é de Howard Husock, Jorrit de Jong e Gaylen Moore, com recursos da Bloomberg Harvard City Leadership Initiative.
A ideia em resumo
Nas décadas de 1980 e 1990, muitos prédios antigos de áreas de baixa renda de Hong Kong tinham moradias informais nos telhados: estruturas de metal e madeira que abrigavam milhares de famílias em espaços apertados e baratos. Embora construídas de forma ilegal, eram compradas, vendidas e alugadas no mercado aberto, formando uma espécie de “favela no ar”.
Esses telhados eram um exemplo das “obras não autorizadas”. Outros exemplos eram varandas anexadas a janelas, algumas usadas como cama, e centenas de milhares de placas e coberturas que criavam espaço para lojas e restaurantes. O resumo informa que, em 1999, o total estimado chegava a 800 mil e que, segundo uma avaliação, no ritmo de fiscalização da época levaria mais de 130 anos para removê-las todas, sem contar novas construções.
O que o caso propõe examinar
O caso trata de como responder a um problema complexo que surgiu como solução para outros problemas. Os objetivos de aprendizagem são:
- diagnosticar o problema, separando as suas faces e distinguindo causas, sintomas e consequências;
- desenvolver soluções melhores sob restrições políticas e de recursos;
- reconhecer os desafios de liderança ao introduzir inovações que contrariam o status quo.
O texto completo, o epílogo e o guia não foram lidos. Portanto, esta matéria não descreve a solução adotada por Hong Kong, que não consta do resumo público.
Por que isso importa para o gestor
A frase que resume a questão, “um problema que nasceu como solução”, descreve bem situações brasileiras: puxadinhos que abrigam famílias, anexos comerciais, ocupações de calçadas, loteamentos sem regularização. Fiscalizar e demolir é o reflexo habitual, mas o caso mostra que apenas o ritmo de fiscalização, sem entender por que a irregularidade existe, pode tornar a tarefa impossível: mais de 130 anos para limpar o estoque já existente.
Há também uma lição sobre prioridades. Nem toda construção irregular oferece o mesmo risco. Separar o que ameaça a vida (estrutura frágil, risco de queda, instalações elétricas perigosas) do que é mera irregularidade formal permite concentrar esforços onde a fiscalização salva vidas.
Outro ponto é a escala. Quando o estoque de irregularidades chega à casa das centenas de milhares, a conta simples de fiscalização por ano mostra que a estratégia precisa mudar: de “apagar todas” para “prevenir novas, tratar as de maior risco e oferecer saída às demais”. Essa mudança de lógica exige liderança, porque contraria hábitos e interesses de quem vive da situação atual, inclusive dentro da própria prefeitura. É o desafio de liderança que o caso lista entre seus objetivos.
Como aplicar no Brasil
- Quantifique o estoque. Faça um levantamento, mesmo por amostragem, com imagens aéreas ou de satélite e vistorias, para saber quantas e de que tipo são as irregularidades.
- Separe causas, sintomas e consequências. Por que construíram sem licença? Por custo, burocracia, falta de moradia acessível, falta de fiscalização? Cada causa pede uma resposta diferente.
- Classifique por risco. Crie categorias (risco à vida, risco à vizinhança, irregularidade formal) e priorize as primeiras.
- Ofereça caminhos para regularizar. Simplifique o licenciamento e preveja procedimentos de regularização onde a legislação municipal permitir.
- Coordene fiscalização, habitação e assistência social. Antes de qualquer remoção, avalie para onde vão as famílias.
- Converse com quem mora e comercia. A mudança de regra precisa de comunicação clara, para não ser lida apenas como punição.
Cuidados e limites
É um caso curto e didático. Hong Kong tem sistema jurídico, mercado imobiliário e escala muito diferentes do Brasil. Regularização fundiária, demolição e multas dependem de legislação federal e municipal específica, a ser analisada pela procuradoria. A regularização fundiária urbana (Reurb) tem regras gerais na Lei 13.465/2017, e demolições e multas dependem do código de obras e de posturas do município. Este texto é uma leitura própria da Evoluta, feita por profissionais com formação pela Harvard Kennedy School, sem vínculo da empresa com a HKS.
Para organizar fluxos de licenciamento e fiscalização, veja o serviço de simplificação e desburocratização de procedimentos, o de diagnóstico de maturidade de processos e o curso de solução de problemas com 5 Porquês, Ishikawa e PDCA.
