Editais ruins costumam ter uma origem comum: foram escritos depressa, sem saber o que o poder público realmente quer nem o que o mercado precisa saber. O Government Performance Lab (GPL), da Harvard Kennedy School (HKS), documentou um caso em que a preparação fez a diferença. Em Charleston, nos Estados Unidos, a prefeitura usou um edital de habitação de interesse social orientado a resultados para encontrar um desenvolvedor de moradias de baixíssimo custo. O relato está no Project Feature sobre habitação acessível em Charleston, de março de 2019.
A ideia em resumo
O contexto era de crise de acessibilidade. Uma avaliação de necessidades de 2014 mostrava que cerca de 33% dos proprietários e 50% dos inquilinos da região gastavam mais de 30% da renda com moradia, que 69% da população não vivia perto de transporte público e que os empregos ficavam onde a moradia era mais cara. A remoção de uma ponte, em 2005, abriu uma área de seis acres perto do centro, num bairro em rápida gentrificação, mas também sujeita a alagamentos graves, o que complicava a obra.
O GPL apoiou o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário a desenhar o edital em três frentes.
O que a pesquisa mostrou
Um planejamento estruturado antes do edital. A cidade reuniu mais de 100 pessoas em dois dias de encontros, em junho de 2018, para aprender com um edital anterior e hierarquizar prioridades: moradia acessível, mitigação de enchentes e reconexão do bairro por espaços de pedestres. Participaram associação de moradores, ativistas e entidades de habitação, incorporadores, várias secretarias, a concessionária de energia, o departamento estadual de transportes e o gabinete do prefeito. O GPL montou uma árvore de decisões para mapear dependências entre escolhas (porte, nível de acessibilidade, financiamento, investimentos complementares como parque e drenagem) e organizou “sprints” de duas semanas para redigir as seções do edital. O produto foi um acordo entre as áreas de serviços públicos, habitação e finanças sobre as responsabilidades da cidade e do desenvolvedor, cenários de projeto pré-aprovados e opções de financiamento. A cidade assumiu obras como o enterramento de redes e a terraplenagem. Um modelo financeiro, feito com dados de projetos anteriores, estimou o custo total e o investimento público necessário, o que deu ao órgão argumentos para obter recursos junto ao secretário de finanças, ao prefeito e à câmara.
Um edital com informação detalhada. O documento compartilhou dados sobre topografia, fundações subterrâneas e capacidade de drenagem, e o comitê de revisão de projeto aprovou antes os cenários de desenho, reduzindo a incerteza do proponente. Também deixou claras as condições do financiamento: unidades reservadas a famílias com renda de até 60% da mediana da área e reversão futura da propriedade à cidade, para preservar a acessibilidade. E previu métricas de processo e de resultado para acompanhar o desempenho.
Sistematização. O departamento criou uma lista de verificação para futuros empreendimentos, com análise de custo-benefício, consulta aos interessados e sistema de medição do desempenho do parceiro.
O relatório conta que, graças à orientação detalhada, a cidade pôde comparar propostas e escolher um parceiro para 62 unidades, no ritmo exigido pelo prazo estadual de inscrição no crédito fiscal para habitação de baixa renda (LIHTC, um incentivo federal americano). Segundo o relatório, a modelagem financeira preparou melhor a negociação e reduziu o tempo entre a seleção e a assinatura do contrato, sem quantificar a redução. A prática foi reaproveitada em um edital seguinte, para 45 unidades.
Como aplicar no Brasil
A lição vale para chamamentos, licitações e parcerias de habitação, regularização, equipamentos públicos e obras em áreas complexas:
- Planeje antes de redigir. A Lei 14.133/2021 (art. 18) coloca o planejamento no centro da fase preparatória, com estudo técnico preliminar e definição do objeto; use o art. 21 para audiência ou consulta pública antes do edital.
- Ouça quem será afetado e quem executará. Associações de moradores, conselhos de habitação, construtoras locais e as secretarias de obras, finanças, meio ambiente e planejamento devem estar na mesma sala.
- Mapeie as decisões e suas dependências. O que a prefeitura faz (terreno, drenagem, infraestrutura) e o que o parceiro faz precisa estar escrito.
- Simule o custo. Uma planilha com cenários permite negociar com o orçamento e mostrar à câmara o investimento necessário.
- Dê informação técnica ao mercado. Levantamentos, restrições ambientais e limites de projeto no anexo do edital reduzem o risco e o preço.
- Escreva as condições sociais. Faixa de renda do público, tempo de manutenção da destinação e regras de reversão devem estar claras. A Constituição prevê, no art. 23, IX, a competência comum para promover programas de moradia.
- Defina métricas e acompanhe. Por exemplo, unidades entregues, prazo, ocupação pelo público-alvo e manutenção.
Cuidados e limites
O texto é um relato do próprio laboratório, sem avaliação externa, e o resultado é de um único empreendimento. O mecanismo de financiamento (crédito fiscal LIHTC e títulos habitacionais) e a política de habitação dos Estados Unidos são diferentes do arranjo brasileiro, com Minha Casa Minha Vida, fundos habitacionais e regras próprias de doação de terrenos públicos. Qualquer cessão de imóvel ou parceria exige fundamento legal local e análise jurídica. Este texto é uma leitura própria da Evoluta, feita por profissionais com formação pela Harvard Kennedy School, sem vínculo da empresa com a HKS.
Para estruturar projetos e contratações desse tipo, veja os serviços de estruturação de projetos estratégicos e de assessoria à contratação pública (Lei 14.133/2021), e o curso de estudo técnico preliminar (ETP) e termo de referência.
