O licenciamento de moradia costuma ser a etapa mais lenta e menos previsível de um empreendimento. O episódio The essential reforms needed to fix the housing crisis, do PolicyCast da Harvard Kennedy School (HKS), de 8 de outubro de 2024, discute isso com dois convidados: Justin de Benedictis-Kessner, professor da escola que estuda política urbana, e Miro Weinberger, ex-prefeito de Burlington (Vermont) e pesquisador do Taubman Center. A apresentação é de Ralph Ranalli. O pano de fundo é o mercado americano, mas a discussão sobre processo de aprovação interessa a qualquer prefeitura.
A ideia em resumo
Os convidados dizem que a produção de moradia não acompanhou a demanda sobretudo por um processo de aprovação lento, subjetivo e muito político, que descrevem como uma "vetocracia": moradores já estabelecidos podem bloquear ou atrasar projetos por anos. Entre as causas citadas estão os muitos pontos de veto (um pequeno pedido de variação de altura pode abrir recurso sobre detalhes de projeto que nada têm a ver com ele) e a participação desigual: quem aparece nas audiências costuma ser mais velho e mais rico, enquanto inquilinos, jovens e minorias, que serão os futuros moradores, quase não aparecem. Weinberger fala em desequilíbrio estrutural: os opositores de um projeto são concretos e organizados, os beneficiados ainda não têm rosto.
O que o episódio mostra
Há evidências de pesquisa citadas na conversa. Estudos de pesquisadores da Universidade de Boston indicam que quem comparece com frequência às reuniões tende a obter o resultado que prefere. Em uma pesquisa de Benedictis-Kessner com colaboradores e o grupo Abundant Housing LA, incentivar inquilinos a ir às reuniões aumentou muito a participação deles. Informar o público sobre essa desigualdade também aumentou o apoio a ampliar quem participa.
Sobre a política de exigir cota de unidades acessíveis em cada empreendimento (zoneamento inclusivo), os convidados dizem que, apesar da boa intenção, ela pode inviabilizar projetos onde o mercado não sustenta o subsídio cruzado, resultando em menos moradia de todos os tipos. Defendem que o custo da moradia acessível seja distribuído por fundos públicos, e não colocado sobre cada obra.
As recomendações de Weinberger: trocar padrões subjetivos (como "caráter do bairro") por critérios objetivos e mensuráveis; liberar duplexes, triplexes e pequenos prédios em bairros já existentes; e tratar o município como agente de produção, com terra, financiamento de infraestrutura e fundo de moradia. As de Benedictis-Kessner: integrar moradia, transporte e desenvolvimento econômico, e transferir a aprovação de conselhos para equipes técnicas com critérios objetivos, o que, segundo ele, já ocorre em parte da Califórnia. Weinberger afirma que, em Burlington, a produção de moradia cerca de quadruplicou durante seu mandato e que o fundo de moradia foi ampliado cerca de cinco vezes, números relatados por ele no episódio.
Como aplicar no Brasil
As regras brasileiras são outras, mas a lógica do processo vale. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 40, § 4º, manda o Executivo e o Legislativo municipais garantirem audiências públicas com participação da população, publicidade e acesso aos documentos na elaboração e na fiscalização do plano diretor. E a Lei 13.874/2019, art. 3º, inciso IX, prevê que o requerente seja informado do prazo máximo de análise e que o silêncio da administração, vencido esse prazo, valha como aprovação tácita, ressalvadas as hipóteses vedadas em lei. Atenção: pelo art. 1º, § 5º, da mesma lei, essa regra só vale para o município quando o ato derivar de lei federal ou quando o próprio município decidir aderir a ela por instrumento próprio. Ou seja, prazo máximo com aprovação tácita para alvarás depende de decisão local. Um roteiro:
- Meça o tempo real. Escolha 30 pedidos de aprovação de projetos habitacionais e levante os dias em cada etapa. Onde o processo para?
- Troque termos subjetivos por critérios mensuráveis no código de obras e na lei de uso do solo: altura, recuo, taxa de ocupação, vagas. Reveja exigências sem justificativa técnica.
- Publique a lista de documentos e o prazo máximo por tipo de pedido, e acompanhe o cumprimento num painel.
- Dê aos técnicos a análise dos casos que se enquadram nos critérios e reserve instâncias políticas para exceções. Consulte a procuradoria sobre o desenho legal.
- Amplie quem participa. Ofereça audiências em horários e locais acessíveis, com avisos pelo celular, creche e linguagem simples, e divulgue o perfil de quem compareceu.
- Integre moradia e transporte. Ao rever o plano diretor, priorize adensamento perto de eixos de transporte.
Cuidados e limites
É uma conversa de opinião e experiência, com pouca avaliação sistemática; os números de Burlington e as histórias de projetos foram contados pelo ex-prefeito, sem verificação independente, e o próprio Weinberger tem passado como incorporador. Algumas conclusões, como o efeito do zoneamento inclusivo, são raciocínios analíticos, e não resultados consolidados. No Brasil, há outras camadas: regularização fundiária, licenciamento ambiental, patrimônio histórico e a realidade de grande parte da moradia ser informal. Tirar poder de conselhos tem custo político e precisa de respaldo legal. Este texto é uma leitura própria da Evoluta, feita por profissionais com formação pela Harvard Kennedy School, sem vínculo da empresa com a HKS.
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