Atualizar o cadastro imobiliário e a base do IPTU costuma ser uma tarefa demorada para as prefeituras, e a tentação de contratar uma empresa para fazer o trabalho é grande. Um estudo com sorteio de bairros em Chennai, na Índia, ajuda a avaliar essa decisão. O trabalho é de Esther Duflo, Rema Hanna (professora da Harvard Kennedy School, HKS), Benjamin Olken e Shreya Tandon e foi divulgado, na versão de agosto de 2026, pela HKS e pelo NBER. A pergunta central: vale terceirizar a revisão do IPTU?
A ideia em resumo
A prefeitura de Chennai queria reavaliar cerca de 280 mil imóveis que um levantamento por drones apontava como provavelmente subavaliados. Com a equipe de fiscais voltada às mudanças usuais de cada ano, decidiu testar a contratação de empresas. Os pesquisadores sortearam, entre 199 distritos da cidade, quais seriam reavaliados por empresas e quais pelos fiscais da prefeitura. Entre as empresas, sortearam ainda dois tipos de contrato: valor fixo por imóvel e valor menor mais percentual do aumento de arrecadação.
O que a pesquisa mostrou
O experimento durou oito semanas, porque a prefeitura cancelou o projeto depois de protestos contra a reavaliação e diante de uma eleição próxima. Nesse período, segundo o artigo:
- Os fiscais públicos reavaliaram 25% mais imóveis, usando cerca de metade dos dias de trabalho (449 contra 808).
- O valor dos imóveis revistos pelo setor público subiu 84%, contra 54% nos revistos pelas empresas. O aumento de arrecadação por imóvel foi 87% maior.
- A medição pública foi mais precisa, conferida por vistoriadores independentes contratados pelos autores, e não indicou superavaliação sistemática.
- A vantagem foi maior nos imóveis grandes e complexos, como prédios de uso misto e com andares de tamanhos diferentes.
- O contrato com bônus não fez diferença. Empresas pagas por valor fixo e empresas com incentivo tiveram resultados parecidos, o que sugere que o problema não se resolve com um ajuste de incentivo.
Os autores apontam duas explicações. A primeira é a licitação: mais de 20 empresas demonstraram interesse, quatro apresentaram proposta e três aceitaram os preços. Empresas que desistiram disseram que o preço mínimo aceitável seria de duas a dez vezes o oferecido, que as informações eram confusas e que havia atrasos de pagamento em contratos anteriores; o preço final ficou cerca de 75% abaixo da média das propostas iniciais. Os pagamentos pelo trabalho foram depois atrasados em 16 meses. Os trabalhadores das empresas tinham menos experiência (1,4 ano, contra 11 anos no setor público) e mais deles não tinham diploma universitário (43%, contra 15%). A segunda explicação é a autoridade: quem trabalha para a empresa relatou mais recusas de entrada e fez bem menos novas tentativas depois de uma recusa (os fiscais públicos voltaram quase quatro vezes mais).
Os autores concluem que tarefas que exigem autoridade sobre o cidadão, como arrecadação, tendem a ser menos vantajosas de terceirizar. Calculam também que, mesmo assim, ambos os modelos renderam muito mais do que custaram, e sugerem que a prefeitura poderia reservar os imóveis grandes aos fiscais e terceirizar os pequenos e mais simples.
Como aplicar no Brasil
O estudo não diz que terceirizar seja sempre ruim. Ele indica o que examinar antes de decidir:
- Separe medição de lançamento. Levantamentos de apoio, como aerofotogrametria, imagens e cadastro técnico, podem ser contratados. O lançamento do tributo compete privativamente à autoridade administrativa e é atividade vinculada e obrigatória, nos termos do Código Tributário Nacional (art. 142), e a Constituição (art. 37, XXII) trata as administrações tributárias como atividades essenciais ao funcionamento do Estado, exercidas por servidores de carreiras específicas. Peça parecer da procuradoria sobre o que pode ser delegado.
- Use o apoio privado para priorizar. Imagens e dados podem apontar imóveis com maior chance de estarem desatualizados, para direcionar a equipe própria.
- Cuide da licitação. Pesquisa de preços realista, regras claras, pagamento em dia e conversa prévia com o mercado reduzem o risco de só aparecerem propostas inadequadas.
- Divida a carga. Reserve ao fisco os imóveis maiores, comerciais e de uso misto, e planeje a capacitação de fiscais e a estrutura de campo.
- Prepare a comunicação. O cancelamento em Chennai veio após protestos. Informe o contribuinte sobre a atualização, os prazos, os critérios e os recursos antes de enviar as notificações.
- Atualize a PGV e a legislação junto com o cadastro. Uma base melhor só gera efeito se a planta de valores e a lei do IPTU estiverem em dia.
Cuidados e limites
O estudo é um texto de discussão do NBER, sem revisão por pares, e retrata uma cidade indiana, com procedimentos de licitação e relação com os contribuintes diferentes dos brasileiros. O experimento foi interrompido em oito semanas. Os valores de retorno vêm dos autores e dependem da duração do aumento. A conclusão sobre autoridade não impede o uso de tecnologia nem de contratos de apoio bem desenhados. Este texto é uma leitura própria da Evoluta, feita por profissionais com formação pela Harvard Kennedy School, sem vínculo da empresa com a HKS.
