A planta genérica de valores (PGV) é o conjunto de valores unitários que o município usa para estimar, em massa, o valor de terrenos e construções. É a partir dela que se chega ao valor venal, base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Sem uma PGV bem feita, o lançamento do imposto se apoia em números que ninguém consegue explicar.
O Código Tributário Nacional (CTN) não usa a expressão “planta genérica de valores”. Ele fixa a regra geral: a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (art. 33). A PGV é o meio de que os municípios dispõem para chegar a esse valor em milhares de imóveis ao mesmo tempo.
O que a PGV organiza: terreno, construção e zonas
A forma da PGV varia de um município para outro, porque cada cidade a define em lei local. Em linhas gerais, ela trata de três elementos:
- Terreno: valor por metro quadrado, que muda conforme a região da cidade;
- Construção: valor por metro quadrado conforme o tipo e o padrão da edificação;
- Zonas de valorização: áreas com características parecidas, como infraestrutura, uso e localização, que recebem o mesmo valor unitário de terreno.
Esses mesmos elementos aparecem no art. 38, § 2º, do CTN. Entre os critérios técnicos para estimar o valor venal, ele lista a localização, a tipologia, o padrão e a área de terreno e de construção (conforme o texto atualizado do CTN).
PGV, IPTU e ITBI: onde a planta pesa em cada imposto
O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel situado na zona urbana, definida em lei municipal (art. 32). O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de imóveis e de direitos a eles relativos (CF, art. 156, II, e CTN, art. 35). Os dois usam a expressão “valor venal”, mas a lógica é diferente.
No IPTU, o município estima o valor de todos os imóveis de forma geral, e a PGV é o instrumento natural para isso. No ITBI, o fato gerador é uma transação concreta. Por isso o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em recurso repetitivo (Tema 1.113), uma tese sobre o ITBI. A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado. Ela não fica vinculada à base do IPTU, que nem sequer pode servir de piso.
A mesma tese afirma que o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o mercado. O município só pode afastá-la mediante processo administrativo regular e não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência que ele mesmo fixou. A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do CTN depois dessa tese, e o efeito da mudança sobre o Tema 1.113 é debatido; decisões de tribunais estaduais noticiadas pela imprensa especializada têm mantido a tese, e o jurídico do município deve acompanhar o assunto. Em resumo: a PGV é a base natural do IPTU; para o ITBI, pode ser fonte de informação, mas não substitui o valor da transação.
Quem elabora a PGV, quem a aprova e com que frequência revisar
A elaboração costuma ficar com a área tributária e cadastral da prefeitura, com apoio de profissionais de avaliação de imóveis. A aprovação, em regra, passa pela lei. O CTN exige lei para fixar a base de cálculo de tributos e equipara à majoração a modificação da base que torne o tributo mais oneroso (art. 97, IV e § 1º). A simples atualização monetária da base não conta como majoração (art. 97, § 2º).
Quanto à periodicidade, os artigos do CTN sobre IPTU e ITBI não fixam prazo de revisão. Quem define é a legislação municipal. Quando a planta fica parada, o valor lançado se afasta do mercado: imóveis que se valorizaram mais passam a pagar, proporcionalmente, menos do que os que se valorizaram menos.
O que o contribuinte pode questionar
O lançamento é ato vinculado da autoridade administrativa, que verifica o fato gerador, determina a matéria tributável e calcula o tributo (art. 142). Por isso, o contribuinte pode questionar, em regra, quatro pontos:
- os dados do seu imóvel no cadastro, como área, padrão construtivo e uso;
- o enquadramento do imóvel na zona de valorização;
- os critérios e a metodologia que a prefeitura usou, que devem estar acessíveis;
- no ITBI, o valor atribuído, por meio de avaliação contraditória (art. 38, § 3º, e art. 148, que trata do arbitramento por processo regular).
Prazos e formas de impugnação variam conforme a lei do município. Cada município tem lei própria; confira a legislação local.
O que fazer na prática
- Localize a lei que institui a PGV do seu município e a data da última revisão.
- Confira se o cadastro imobiliário reflete a cidade real, com áreas e padrões atualizados.
- Documente a metodologia: fontes de preços, divisão em zonas e fórmulas.
- Divulgue os critérios de forma que o contribuinte consiga entender o valor do seu imóvel.
- Defina em lei a periodicidade de revisão e o canal de reclamação.
