ITBI

O ITBI está previsto no art. 156, II, da Constituição, que atribui aos Municípios o imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos a sua aquisição.

Para que serve o ITBI

O ITBI é cobrado cada vez que um imóvel muda de dono por compra e venda ou ato semelhante. Como a receita depende do volume de negócios imobiliários, ela oscila com o mercado. Para o município, é uma receita relevante e, ao mesmo tempo, um ponto de controle: o registro da transação é uma boa oportunidade de atualizar o cadastro imobiliário e, por tabela, o IPTU.

Como funciona na prática, em etapas

1. As partes informam à prefeitura a operação, geralmente antes do registro do imóvel.
2. O fisco municipal verifica o valor da operação e o confronta com os critérios técnicos de avaliação do mercado.
3. Se houver divergência, notifica as partes e abre prazo para contestação, com avaliação contraditória.
4. Emite a guia de pagamento, no momento previsto na lei municipal. Atenção: o STF fixou que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transferência no cartório (Tema 1124).
5. O cadastro imobiliário é atualizado com o novo proprietário e o valor declarado.

Exemplo ilustrativo

Imagine uma prefeitura de pequeno porte que recebe, de uma imobiliária, uma operação declarada por valor muito abaixo do que os anúncios da região indicam. A equipe aplica a metodologia técnica, comunica o contribuinte e abre prazo para defesa. Se o valor for mantido, a cobrança é feita com fundamentação documentada, o que a protege em eventual contestação judicial.

Cuidados do gestor

A metodologia de avaliação deve ser publicada e aplicada de forma uniforme, para evitar a acusação de arbitrariedade. A integração com os cartórios é decisiva: sem informações sobre as transações, o fisco só descobre parte delas. Convênios e rotinas de troca de dados reduzem a evasão e agilizam o atendimento.

Fato gerador

Segundo o CTN, com a redação da LC 227/2026 (art. 35), são fatos geradores: a transmissão inter vivos da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis; a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; e a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos a essas transmissões. Heranças e doações não entram aqui: são tributadas pelo ITCMD, de competência estadual.

Competência, contribuinte e não incidência

• O imposto compete ao Município da situação do bem (CF, art. 156, §2º, II; CTN, art. 41).
• Contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei (CTN, art. 42).
• Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locação ou arrendamento mercantil (CF, art. 156, §2º, I; CTN, arts. 36 e 37).

Base de cálculo

É o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38). A LC 227/2026 definiu valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a ser estimado por critérios técnicos. Os Municípios devem divulgar os critérios, e o contribuinte pode contestar com avaliação contraditória. Os cartórios devem compartilhar informações das operações com as administrações tributárias, sob pena de multa prevista em lei municipal ou distrital (art. 38, §§1º a 4º).

Gestão do ITBI

• Integração com cartórios e Registro de Imóveis, para identificar operações e valores.
• Rotina de avaliação do imóvel com base em critérios técnicos e dados de mercado.
• Procedimento de contestação do valor, com prazos e ritos definidos em lei municipal.
• Controle de imunidades e não incidências (integralização de capital, fusões).

Imunidades e não incidências na prática

Como as hipóteses de não incidência dependem da atividade do adquirente e de documentos societários, o setor de ITBI deve ter roteiro padrão de análise, com lista de documentos exigidos e prazo de resposta. Decisões fundamentadas e arquivadas protegem o fisco e dão previsibilidade ao contribuinte.

Erros comuns

• Usar sempre o valor declarado pelas partes, sem checagem técnica.
• Usar a planta do IPTU como piso fixo, sem refletir o mercado.
• Reconhecer não incidência sem comprovar a atividade preponderante do adquirente.
• Não cobrar do cartório o compartilhamento de dados.

Diferença entre ITBI e ITCMD

O ITBI incide sobre transmissões inter vivos onerosas de imóveis, como compra e venda, e é municipal. O ITCMD incide sobre heranças e doações e é estadual. Muitas vezes os dois aparecem no mesmo imóvel em momentos diferentes: a doação paga ITCMD ao Estado; a venda posterior paga ITBI ao município. Confundir os dois é um erro frequente em consultas de contribuintes.

Onde aprofundar

Veja base de cálculo do ITBI, valor venal e PGV. A Evoluta oferece o serviço de PGV para IPTU e ITBI, com apoio à metodologia de avaliação, e o Código Tributário Municipal.