O que é a base de cálculo do ITBI
O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos, é calculado aplicando-se uma alíquota sobre uma base. A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme o art. 38 do Código Tributário Nacional. Durante décadas, o CTN não explicava o que se devia entender por valor venal, e a falta de definição gerou muitos conflitos entre prefeituras e contribuintes.
A Lei Complementar nº 227/2026 resolveu parte do problema, acrescentando parágrafos ao art. 38 do CTN que definem e disciplinam o valor venal para fins de ITBI.
O que mudou com a LC 227/2026
Os parágrafos acrescentados ao art. 38 do CTN estabelecem:
- Definição (§ 1º): considera-se valor venal o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
- Critérios técnicos (§ 2º): esse valor será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um destes: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do imóvel; e outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis;
- Transparência e contestação (§ 3º): as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios usados para estimar o valor venal, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante avaliação contraditória, em procedimento específico previsto em lei municipal ou distrital;
- Compartilhamento de informações (§ 4º): os serviços notariais e registrais deverão compartilhar com as administrações tributárias as informações das operações com imóveis, sob pena de multa prevista em lei municipal ou distrital.
Para que serve essa regra
O objetivo é dar segurança jurídica aos dois lados. Para o contribuinte, saber como o valor é calculado e poder contestá-lo reduz o risco de cobrança arbitrária. Para o município, ter critérios técnicos e dados de cartórios melhora a precisão do imposto e protege contra a subavaliação em escrituras. A norma também reforça a necessidade de que as prefeituras tenham métodos de avaliação documentados.
O que cada município precisa fazer
A LC 227/2026 remete a lei municipal os procedimentos de contestação e as multas para cartórios. Por isso, cada município precisa editar ou atualizar sua lei do ITBI. Um roteiro de adequação:
- revisar a lei municipal do ITBI e o regulamento, para incluir a definição de valor venal e os critérios técnicos adotados;
- definir o procedimento de avaliação contraditória: quem pode requerer, em que prazo, quem avalia, quais documentos e quais recursos cabem;
- prever a multa aplicável ao serviço notarial ou registral que não compartilhar as informações, nos termos da lei local;
- estruturar a base de dados de preços e a equipe ou o sistema que fará as estimativas;
- publicar os critérios no site da prefeitura, em linguagem acessível;
- treinar os servidores e orientar os cartórios sobre o fluxo de informações.
Valor declarado e valor venal
O valor informado pelo contribuinte na escritura é uma informação importante, mas não vincula a administração. Se o município considerar que o valor declarado é inferior ao valor venal, deve fundamentar tecnicamente a avaliação, com base nos critérios divulgados, e garantir ao contribuinte a possibilidade de contestar. Do mesmo modo, o município não pode simplesmente impor um valor sem demonstrar como o calculou.
Base legal
- Código Tributário Nacional, art. 38 e seus §§ 1º a 4º, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026.
Diferença entre base de cálculo e alíquota
A base de cálculo é o valor sobre o qual se aplica o percentual; a alíquota é o percentual. No ITBI, a base é o valor venal e a alíquota é fixada por lei municipal. Quando se discute o “valor do ITBI”, é preciso separar o que se discute: o valor do imóvel ou o percentual aplicado.
Exemplo ilustrativo de avaliação contraditória
Imagine que um contribuinte apresente escritura com valor bem inferior ao que a prefeitura estimou para o imóvel. A administração comunica o valor venal que apurou e os critérios utilizados. O contribuinte discorda e requer a avaliação contraditória, juntando laudo ou documentos que sustentem o valor declarado. A prefeitura analisa o pedido, pode designar avaliador, decide de forma fundamentada e informa o resultado, com possibilidade de recurso conforme a lei local. Todo o procedimento deve ter prazos claros e registro no processo, para que a decisão possa ser revista por quem quiser conferi-la.
ITBI, cartórios e integração de sistemas
O compartilhamento de informações com os cartórios é, na prática, um desafio de tecnologia e de rotina. Convém que a prefeitura e os serviços notariais e registrais definam um formato padronizado de envio, com periodicidade e responsáveis, e que o sistema tributário receba os dados automaticamente e os cruze com o cadastro imobiliário. Quando a integração funciona, a administração identifica transações sem recolhimento, divergências de valor e imóveis com cadastro desatualizado.
Erros comuns
- Usar o valor venal do IPTU como base automática do ITBI, sem avaliar o valor de mercado.
- Arbitrar valores sem critério técnico divulgado.
- Não prever na lei local o procedimento de avaliação contraditória.
- Deixar de formalizar o compartilhamento de dados com os cartórios.
- Não motivar a avaliação quando discordar do valor declarado.
- Ignorar a atualização da lei do ITBI após a LC 227/2026.
