A medida compensatória abusiva em licenciamento urbanístico é a exigência feita ao empreendedor que não tem relação com o impacto real de seu empreendimento. O art. 3º, XI, da Lei nº 13.874/2019 assegura o direito de não ser exigida medida ou prestação compensatória ou mitigatória abusiva, em estudos de impacto ou outras liberações da atividade econômica no direito urbanístico. Entende-se por abusiva, entre outras hipóteses:
- a medida que já era planejada para execução antes da solicitação do particular, sem que a atividade altere a demanda para sua execução;
- a que utilize o particular para realizar execuções que compensem impactos que existiriam independentemente do empreendimento ou da atividade.
A lei lista outras situações no mesmo inciso, que devem ser lidas no texto vigente.
Efeito para a prefeitura
As contrapartidas exigidas em Estudo de Impacto de Vizinhança, outorga onerosa e licenciamentos devem ter nexo com o impacto do empreendimento. É prudente justificar tecnicamente cada medida exigida, com base em estudo e na lei local. Obras que já estavam no plano de governo ou no orçamento não devem ser transferidas ao particular como compensação. Veja Estudo de Impacto de Vizinhança e outorga onerosa do direito de construir.
Como estruturar contrapartidas legítimas
- Faça o estudo de impacto com metodologia e dados transparentes, identificando os efeitos reais do empreendimento (tráfego, ruído, infraestrutura, paisagem, demanda por equipamentos).
- Defina medidas proporcionais ao impacto identificado e com nexo causal claro.
- Verifique se a medida já constava de planejamento anterior; se sim, trate-a como obra pública e não como compensação do particular.
- Fundamente a exigência em lei ou regulamento, e registre a motivação.
- Formalize a obrigação em termo de compromisso, com prazos e forma de comprovação.
- Dê publicidade e possibilidade de contestação ao interessado.
Exemplo ilustrativo e hipotético: um empreendimento comercial de pequeno porte é solicitado a construir uma grande avenida que a prefeitura já planejava e que atende toda a região. Como a obra já era planejada e o empreendimento não altera substancialmente a demanda por ela, a exigência tende a ser considerada abusiva. A medida adequada seria uma contrapartida proporcional, como adequação do acesso ao empreendimento.
Diferença entre contrapartida legítima e medida abusiva
A contrapartida legítima compensa ou mitiga impacto concreto causado pelo empreendimento, com base em estudo e proporcionalidade. A abusiva transfere ao particular ônus que seria do poder público ou que não guarda relação com o empreendimento. A fronteira é a existência de nexo causal e de proporcionalidade.
Base legal
Art. 3º, XI, da Lei nº 13.874/2019; Estatuto da Cidade para os instrumentos urbanísticos citados.
Perguntas que o gestor costuma fazer
Posso exigir qualquer obra como contrapartida?
Não. A exigência deve ter relação com o impacto do empreendimento e ser proporcional. Obras já planejadas pelo poder público ou que compensem impactos preexistentes não podem ser transferidas ao particular de forma abusiva.
Isso impede a outorga onerosa?
Não. A outorga onerosa é instrumento previsto no Estatuto da Cidade, cobrado nos termos da lei e do plano diretor. O que a lei veda é a medida compensatória abusiva em estudos de impacto e liberações.
Como provar que a medida é legítima?
Com estudo técnico, nexo causal, fundamentação legal e registro nos autos. A transparência e a motivação reduzem o risco de impugnação.
Boas práticas
Padronize critérios de cálculo de impacto e de contrapartida, publique manuais e capacite analistas. Registre as exigências em banco de dados para garantir tratamento isonômico. Revise periodicamente o plano diretor e a lei de uso do solo, evitando lacunas que levem a exigências ad hoc.
Pontos de atenção
A tensão entre financiar a cidade e respeitar a razoabilidade é comum. O município precisa de recursos para obras e equipamentos, mas deve usar instrumentos legais adequados, como outorga onerosa e operações urbanas consorciadas, em vez de exigências improvisadas. Atenção à coerência entre o plano diretor, a lei de uso do solo e as exigências nos casos concretos. Atenção ainda à documentação: a falta de motivação técnica é a principal razão de derrota em ações judiciais.
Como o tema aparece na rotina da prefeitura
- Na aprovação de loteamentos, condomínios e polos geradores de tráfego.
- Na análise de Estudo de Impacto de Vizinhança de empreendimentos comerciais.
- Na negociação de termos de compromisso com construtoras e incorporadoras.
Em resumo
Contrapartida é legítima quando compensa impacto real do empreendimento. Quando repassa ao particular uma obra que já era planejada ou compensa problemas que existiam de qualquer forma, é abusiva, segundo a Lei da Liberdade Econômica.
Segurança jurídica para ambos os lados
Critérios claros beneficiam o empreendedor, que sabe o que esperar, e a prefeitura, que reduz litígios e fortalece a política urbana. A publicação de manuais de impacto e de contrapartidas, aprovados com participação social, é uma boa prática.
Erros comuns
- Pedir de todo empreendedor a mesma contrapartida padronizada, sem relação com o impacto.
- Usar o licenciamento para suprir falta de obra pública.
- Não fundamentar tecnicamente as exigências.
- Tratar de modo desigual empreendimentos semelhantes.