Consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário é um acordo entre o município e o dono de um imóvel urbano para tirar do papel o aproveitamento do terreno, sem que o proprietário precise colocar dinheiro nas obras. O art. 46 do Estatuto da Cidade permite ao poder público municipal facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação do art. 5º, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilizar financeiramente o aproveitamento do imóvel. Após a Lei nº 13.465/2017, também pode ser usado em áreas objeto de regularização fundiária urbana.

Como funciona

O § 1º define o consórcio como a forma de viabilizar planos de urbanização ou edificação (e, na nova redação, de regularização fundiária, reforma, conservação ou construção) em que o proprietário transfere o imóvel ao município e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas. O valor das unidades deve refletir o valor do imóvel antes das obras, na forma da lei. Em resumo: o proprietário entrega o terreno, o município (diretamente ou por parceiros) faz a obra, e o proprietário recebe parte do resultado.

Quando usar

• Para destravar terrenos subutilizados em áreas bem servidas de infraestrutura.
• Como alternativa ao IPTU progressivo e à desapropriação, quando o proprietário quer cooperar.
• Em projetos de habitação de interesse social e de requalificação urbana.

Passo a passo

1. O município faculta o consórcio ao proprietário notificado para o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, e o proprietário manifesta interesse. Veja PEUC.
2. A prefeitura avalia o interesse público, a viabilidade técnica e financeira e a compatibilidade com o plano diretor.
3. Faz-se avaliação do imóvel antes das obras, com critérios técnicos.
4. Elabora-se o projeto e define-se o modelo de execução (obra direta, licitação ou parceria).
5. Celebra-se o contrato, com prazos, garantias e regras de devolução das unidades ao proprietário.
6. Após as obras, as unidades são entregues ao proprietário e o restante é destinado ao uso previsto (habitação, equipamentos públicos, etc.).

Exemplo ilustrativo e hipotético: um proprietário de um terreno vazio no centro não tem recursos para construir. Propõe o consórcio. A prefeitura avalia o imóvel, licita a obra de um conjunto habitacional e, concluída a construção, devolve ao proprietário um número de unidades equivalente ao valor do terreno antes das obras, ficando com as demais para atender famílias cadastradas.

Não confundir

O consórcio imobiliário não é o consórcio público entre entes federados nem o consórcio de empresas em licitação. É um acordo entre município e proprietário privado para aproveitar o imóvel. Também não se confunde com o “consórcio” de compra de bens, regulado pelo sistema financeiro.

Base legal

Art. 46 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017. O instrumento depende de previsão no plano diretor e em lei municipal.

Perguntas que o gestor costuma fazer

O consórcio exige licitação?

O contrato com o proprietário decorre do Estatuto, mas a contratação das obras pelo município segue a lei de licitações e contratos. A procuradoria deve estruturar o modelo.

Como se define o valor das unidades devolvidas?

O valor deve refletir o valor do imóvel antes da execução das obras, calculado por avaliação técnica, na forma da lei. Não deve incluir valorização decorrente das obras do poder público.

É preciso lei municipal?

Sim, o município deve prever o consórcio em sua legislação, com o procedimento e as garantias, em conexão com o plano diretor.

Boas práticas

Antes de propor o consórcio, faça um estudo de viabilidade econômica simples: valor do terreno antes das obras, custo da obra, receita esperada das unidades e distribuição entre proprietário e município. Dê transparência ao processo, publicando o edital ou chamamento, os critérios de avaliação e o contrato. Mantenha o plano diretor e a lei municipal atualizados, de modo a prever o consórcio com clareza. Registre todas as transferências e devoluções no cartório.

Pontos de atenção

O consórcio mexe com patrimônio e com interesse de particulares. Por isso, deve haver avaliação isenta, controle social e atenção a conflitos de interesse. Quando o projeto for habitacional, defina critérios objetivos para seleção das famílias que receberão as unidades públicas. Acompanhe também as regras tributárias e registrais das transferências.

Como o tema aparece na rotina da prefeitura

• Na política de ocupação de vazios urbanos e de habitação de interesse social.
• No diálogo com proprietários notificados pelo PEUC que querem uma alternativa.
• Em projetos de requalificação do centro, que combinam obra pública e iniciativa privada.

Em resumo

O consórcio imobiliário é uma solução negociada para aproveitar terrenos ociosos. Exige avaliação técnica, contrato claro e registro, mas pode gerar moradia e requalificação sem gastar o caixa da prefeitura.

Erros comuns

• Receber o imóvel sem avaliação técnica do valor antes e depois das obras.
• Não prever no contrato prazos, garantias e as unidades devolvidas ao proprietário.
• Usar o instrumento sem previsão no plano diretor.
• Não registrar a transferência e a devolução no cartório de registro de imóveis.

Para modelagens que combinam poder público e iniciativa privada, veja o serviço de PPPs, concessões e manifestação de interesse.