O PEUC (parcelamento, edificação ou utilização compulsórios) é o primeiro passo de uma sequência de instrumentos que o Estatuto da Cidade oferece ao município para combater a retenção especulativa de terrenos urbanos. O art. 5º do Estatuto (Lei nº 10.257/2001) permite que lei municipal específica, para área incluída no plano diretor, determine o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, fixando condições e prazos. O objetivo é fazer o imóvel cumprir sua função social.
Como funciona
- Considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou na legislação decorrente (§ 1º).
- O proprietário é notificado pelo Executivo, e a notificação é averbada no cartório de registro de imóveis (§ 2º). Veja averbação.
- A notificação é feita por edital quando frustradas três tentativas de notificação pessoal (§ 3º).
- Os prazos não podem ser inferiores a um ano da notificação para protocolar o projeto e a dois anos da aprovação do projeto para iniciar as obras (§ 4º).
- A transmissão do imóvel após a notificação transfere as obrigações, sem interromper prazos (art. 6º).
Se o proprietário não cumpre
O passo seguinte é o IPTU progressivo no tempo, por cinco anos, com alíquota que não pode exceder o dobro da anterior, respeitada a máxima de 15{e4c8815754107a571edcf2d1e12f2d8ba1a0c5c3bae658b8bd7ebd288e5c1306} (art. 7º). Veja IPTU progressivo no tempo. A sequência prevista no Estatuto segue, depois, para a desapropriação com pagamento em títulos, nas condições da lei.
Etapas de implantação
- Inclua no plano diretor as áreas onde o PEUC poderá ser aplicado e defina o que é imóvel subutilizado (veja plano diretor).
- Aprove lei municipal específica que fixe condições, prazos e procedimentos.
- Faça levantamento dos imóveis na área e identifique os que se enquadram.
- Notifique os proprietários e averbe a notificação no registro de imóveis.
- Acompanhe os prazos para projeto e obras.
- Se descumprido, aplique o IPTU progressivo e avalie os passos seguintes.
Exemplo ilustrativo e hipotético: um município delimita no plano diretor uma área central bem servida de infraestrutura, mas cheia de terrenos vazios. Aprova a lei específica, notifica os proprietários e averba as notificações. Alguns proprietários apresentam projeto de edificação ou aderem ao consórcio imobiliário; os demais ficam sujeitos ao IPTU progressivo.
Base legal
Arts. 5º a 7º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). Veja também Estatuto da Cidade.
Erros comuns
- Aplicar o instrumento sem lei específica e sem delimitar a área no plano diretor.
- Notificar sem averbar no registro de imóveis.
- Definir prazos menores que os mínimos do Estatuto.
- Não acompanhar os prazos e perder a oportunidade de aplicar o IPTU progressivo.
O planejamento de políticas públicas é essencial para que o PEUC tenha efeito.