Averbação

A averbação é a anotação feita na matrícula do imóvel para registrar fatos que mudam ou complementam sua situação jurídica. Pelo art. 246 da Lei nº 6.015/1973, além dos casos indicados no art. 167, II, são averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel. Ou seja: o registro lança o ato principal, como a compra, e a averbação anota o que altera ou complementa a situação do imóvel, como uma construção, uma mudança de nome ou uma notificação pública.

Exemplos ligados ao poder público

• A notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios é averbada no registro de imóveis (Estatuto da Cidade, art. 5º, § 2º). Veja PEUC.
• Na Reurb, a demarcação urbanística culmina com a averbação, na matrícula, da viabilidade da regularização (Lei nº 13.465/2017, art. 11, IV). Veja demarcação urbanística.
• Construções, demolições e alterações de uso, para que o cadastro e o IPTU reflitam a realidade.
• Mudança de nome ou estado civil do proprietário.

Como pedir

Algumas averbações são feitas a requerimento do interessado, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração de nome só pode ser averbada se comprovada por certidão do registro civil (§ 1º do art. 246). Em outros casos, a averbação é determinada por lei, como a notificação pública, e é feita a pedido do município ou de ofício, conforme a norma aplicável.

Passo a passo para a prefeitura

1. Identifique o ato ou documento a ser averbado (notificação, habite-se, demarcação, etc.).
2. Reúna a documentação comprobatória, com assinaturas e fundamento legal.
3. Confirme com o cartório a forma de protocolo e os emolumentos aplicáveis.
4. Protocole o pedido e acompanhe a análise e eventuais exigências.
5. Obtenha a certidão atualizada com a averbação e arquive no processo.
6. Ajuste o cadastro municipal, quando aplicável.

Exemplo ilustrativo e hipotético: o município notifica o proprietário de um terreno ocioso para parcelar, edificar ou utilizar. Em seguida, pede ao cartório a averbação da notificação na matrícula. Se o proprietário vender o imóvel, o comprador saberá da notificação, e as obrigações se transferem.

Diferença entre averbação e registro

O registro cria, transfere ou extingue direitos sobre o imóvel, como compra e venda, hipoteca e usufruto. A averbação anota ocorrências que não são, por si, transferência de direitos, mas modificam ou esclarecem a situação do imóvel. Ambos se fazem na matrícula.

Base legal

Art. 246 da Lei nº 6.015/1973 (texto compilado); art. 5º, § 2º, do Estatuto da Cidade; art. 11, IV, da Lei nº 13.465/2017.

Perguntas que o gestor costuma fazer

A averbação tem custo?

Sim, em regra há emolumentos conforme a tabela estadual. Podem existir isenções ou reduções para atos de interesse público ou de regularização fundiária de interesse social, a conferir na legislação.

Quem pode pedir a averbação de construção?

Normalmente o proprietário, com habite-se ou documento equivalente fornecido pela prefeitura. O município deve emitir os documentos corretamente para facilitar a regularização.

A averbação protege contra terceiros?

Ela dá publicidade a fatos relevantes, permitindo que futuros adquirentes e credores saibam da situação do imóvel. No caso de notificações públicas, é fundamental para que os efeitos alcancem quem adquirir o bem.

Boas práticas

Estabeleça um fluxo para que os documentos emitidos pela prefeitura que gerem averbações, como habite-se, certidões de numeração e atos de notificação, sejam encaminhados corretamente aos interessados e, quando cabível, ao cartório. Mantenha modelos de requerimento e de ofício para os pedidos recorrentes. Faça controle de protocolos no cartório e acompanhe as exigências até a conclusão.

Pontos de atenção

Preste atenção a atos que exigem averbação para produzir efeito contra terceiros e a atos cuja ausência de averbação gera apenas inconsistência cadastral. Em ambos os casos, a pendência deve ser resolvida, mas a prioridade é a dos primeiros. Cuide da fundamentação legal de cada pedido, para evitar notas de exigência.

Como o tema aparece na rotina da prefeitura

• Na política urbana, ao aplicar instrumentos como PEUC e IPTU progressivo.
• Na regularização fundiária, ao averbar a viabilidade da Reurb.
• No cadastro imobiliário, ao atualizar áreas construídas e responsáveis.

Em resumo

A averbação dá publicidade a fatos que mudam a vida jurídica do imóvel. Para a prefeitura, é peça essencial de instrumentos urbanísticos e de regularização.

Averbação e planejamento urbano

Ao integrar as averbações ao planejamento urbano, a prefeitura garante que decisões como a notificação de imóveis ociosos ou a viabilidade de regularização fundiária fiquem visíveis a todos. Isso evita surpresas para compradores e dá consistência jurídica à política urbana.

Erros comuns

• Notificar proprietário sem averbar a notificação, perdendo o efeito contra futuros adquirentes.
• Não averbar a construção, o que gera divergência entre cadastro, IPTU e matrícula.
• Não acompanhar as exigências do cartório e deixar o pedido parado.
• Emitir documentos públicos com dados divergentes da matrícula.