A demarcação urbanística é uma etapa facultativa da regularização fundiária que “limpa o terreno” jurídico antes do projeto: descobre quem são os donos, desenha os limites e deixa registrada na matrícula a viabilidade da Reurb. Pelo art. 11, IV, da Lei nº 13.465/2017, é o procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados do núcleo urbano informal e obter a anuência dos titulares de direitos inscritos nas matrículas, culminando com a averbação da viabilidade da regularização fundiária, a critério do município. O art. 19 diz que o poder público poderá utilizá-lo, com base no levantamento da situação da área.
Auto de demarcação
O auto deve ser instruído com planta e memorial descritivo, com medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas, matrículas atingidas e indicação dos proprietários, e com planta de sobreposição do imóvel demarcado e da situação constante do registro (art. 19, § 1º). Pode abranger imóveis de domínio privado com proprietários não identificados, de domínio privado registrado e de domínio público (§ 2º).
Quando é útil
É útil quando há dúvida sobre a titularidade e sobre os limites, como em registros antigos de descrição imprecisa. É facultativo, e o município decide quando usar. Em núcleos em que a titularidade é conhecida e a documentação é suficiente, o município pode seguir direto para o projeto.
Passo a passo
- Faça o levantamento da situação da área: ocupações, matrículas, confrontações e conflitos.
- Elabore a planta e o memorial descritivo do perímetro, com coordenadas georreferenciadas e responsável técnico.
- Compare o perímetro com as matrículas existentes e produza a planta de sobreposição.
- Notifique os titulares de direitos inscritos e os confrontantes para manifestação, conforme o rito da lei.
- Obtenha as anuências ou trate as impugnações em procedimento de composição de conflitos.
- Encaminhe o auto ao cartório para averbação da viabilidade da regularização na matrícula.
Exemplo ilustrativo e hipotético: um núcleo informal está implantado sobre três matrículas antigas com descrições imprecisas e proprietários de endereço desconhecido. A prefeitura elabora o auto de demarcação, notifica os titulares por edital quando necessário e averba a viabilidade da Reurb. Com a situação esclarecida, o projeto de regularização segue com segurança.
Diferença entre demarcação urbanística e legitimação fundiária
A demarcação identifica o que existe e prepara o terreno jurídico; a legitimação fundiária concede a propriedade ao ocupante. Uma pode preceder a outra, mas não se confundem.
Base legal
Arts. 11, IV, e 19 da Lei nº 13.465/2017.
Perguntas que o gestor costuma fazer
A demarcação é obrigatória?
Não. A lei fala em procedimento que o poder público poderá utilizar. É uma ferramenta para situações em que há dúvida sobre titularidade e limites.
Quem pode ser prejudicado?
Proprietários e confrontantes têm direito de ser notificados e de impugnar, conforme o rito da Reurb. Por isso, a notificação deve ser correta e documentada.
O que é averbação da viabilidade?
É o ato no registro de imóveis que anota na matrícula que a regularização foi considerada viável. Veja averbação.
Boas práticas
Trabalhe em parceria com o cartório desde o início, para entender as exigências registrais e evitar retrabalho. Use cartografia digital e ferramentas de georreferenciamento. Registre toda a correspondência com titulares e confrontantes e mantenha um quadro de acompanhamento das notificações.
Pontos de atenção
A demarcação pode tocar em áreas públicas de outras esferas, como terrenos da União ou do estado, e nesses casos é preciso articular com o ente proprietário. Cuide da correta identificação dos titulares inscritos nas matrículas, inclusive herdeiros e sucessores. Registros muito antigos podem ter descrição imprecisa, o que exige levantamentos mais cuidadosos e, em alguns casos, a assistência de profissional de registro.
Como o tema aparece na rotina da prefeitura
- Quando o núcleo se formou sobre glebas de grande extensão com vários proprietários.
- Quando existe disputa de limites entre áreas públicas e privadas.
- Quando o cartório exige esclarecimento sobre a origem da área antes de aceitar o projeto.
Perguntas adicionais
A prefeitura precisa pagar custas de cartório?
As regras de custas e emolumentos na Reurb são definidas por lei e por normas dos tribunais. Em núcleos de interesse social, há tratamentos favorecidos. Consulte o cartório local e as normas estaduais.
Em resumo
A demarcação urbanística é uma ferramenta de esclarecimento jurídico para áreas de titularidade incerta. Bem conduzida, destrava a Reurb em situações difíceis.
Demarcação e conflitos
Quando há impugnação de titulares ou confrontantes, a Reurb prevê procedimento extrajudicial de composição de conflitos. Mediação e conciliação reduzem a litigiosidade e aceleram a regularização, preservando o direito de defesa.
Quando não usar
Se a titularidade da área já é clara e as matrículas estão regulares, a demarcação pode ser dispensada, o que economiza tempo e dinheiro. A decisão deve ser técnica e motivada.
Erros comuns
- Não notificar os titulares e confrontantes.
- Elaborar a planta sem verificar a sobreposição com as matrículas.
- Usar a demarcação onde ela é desnecessária, alongando o processo.
- Não acompanhar a averbação no cartório.
Veja também matrícula do imóvel e registro de imóveis.