O projeto de regularização fundiária é o “dossiê técnico” que sustenta a Reurb: reúne o desenho do bairro como ele é, o desenho de como deve ficar, os estudos ambientais e o compromisso de quem vai fazer as obras. O art. 35 da Lei nº 13.465/2017 lista o conteúdo mínimo do projeto:
- levantamento planialtimétrico e cadastral com georreferenciamento e responsável técnico com ART ou RRT;
- planta do perímetro do núcleo;
- estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;
- projeto urbanístico;
- memoriais descritivos;
- soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes;
- estudo técnico para situação de risco e estudo técnico ambiental, quando for o caso;
- cronograma físico de obras de infraestrutura essencial e compensações;
- termo de compromisso dos responsáveis pelo cumprimento do cronograma.
Projeto urbanístico
O art. 36 detalha o que ele indica: áreas ocupadas, sistema viário, unidades a regularizar, quadras e lotes, espaços livres e áreas públicas, medidas de adequação de mobilidade e acessibilidade e obras de infraestrutura essencial. A infraestrutura essencial inclui água potável, esgotamento sanitário, energia domiciliar e soluções de drenagem, quando necessárias.
Parâmetros próprios
O projeto deve considerar as características da ocupação para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos (parágrafo único do art. 35). Isso significa que a regularização não precisa obedecer aos mesmos padrões de um loteamento novo, mas deve garantir condições mínimas de habitabilidade e segurança.
Como elaborar passo a passo
- Contrate ou designe equipe técnica com responsabilidade registrada (ART ou RRT).
- Faça o levantamento topográfico e cadastral georreferenciado do núcleo, mapeando lotes, ruas, edificações e equipamentos.
- Analise a situação jurídica (matrículas, titulares de domínio, confrontantes), urbanística e ambiental.
- Defina o projeto urbanístico, com sistema viário, lotes, áreas públicas e soluções de infraestrutura.
- Elabore estudos de risco e ambientais, quando exigidos.
- Estabeleça o cronograma físico das obras e das compensações.
- Colete o termo de compromisso dos responsáveis e apresente o conjunto à análise do município.
Exemplo ilustrativo e hipotético: para um bairro de ocupação antiga, a equipe levanta cada lote, identifica ruas estreitas, define alargamentos pontuais, propõe áreas de lazer em terrenos vazios, planeja a rede de esgoto e fixa um cronograma de obras. Famílias em área de risco são indicadas para reassentamento, com alternativas de moradia previstas no projeto.
Diferença entre projeto de regularização e projeto de loteamento
O projeto de loteamento define uma área ainda não ocupada, segundo as regras de parcelamento do solo. O projeto de regularização trata de uma ocupação já existente e adapta a cidade à realidade, com parâmetros próprios. Veja parcelamento do solo urbano.
Base legal
Arts. 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017. A responsabilidade técnica é regulada pelas leis das profissões de engenharia e arquitetura.
Perguntas que o gestor costuma fazer
Quem elabora o projeto?
Depende da modalidade e de quem requer a Reurb. O poder público pode elaborar ou contratar, e, na Reurb de interesse específico, os custos podem ser atribuídos a beneficiários e responsáveis, conforme a lei.
O cronograma de obras é obrigatório?
Sim, o art. 35 inclui o cronograma físico de obras de infraestrutura essencial e compensações, e o termo de compromisso dos responsáveis pelo cumprimento.
Como tratar famílias em área de risco?
O projeto deve trazer estudo técnico para a situação de risco e soluções de reassentamento, quando necessárias. Veja remoção de ocupações em áreas de risco.
Boas práticas
Envolva a comunidade desde o levantamento, para validar limites, nomes de ruas e prioridades. Padronize termos de referência de contratação de projetos de Reurb, com exigências de produtos, formatos digitais e prazos. Peça ao cartório uma análise prévia da documentação, para evitar exigências posteriores. Planeje a manutenção da infraestrutura entregue.
Pontos de atenção
O projeto precisa dialogar com o licenciamento ambiental e urbanístico, e algumas áreas, como margens de rios e encostas, exigem estudos específicos. Evite promessas de obras sem fonte de recursos: o cronograma deve ser realista e compatível com o orçamento. Atenção ainda ao custo de manutenção da infraestrutura entregue e às soluções coletivas de esgoto e drenagem, que dependem de articulação com a concessionária.
Como o tema aparece na rotina da prefeitura
- Na contratação de empresas ou profissionais para elaborar projetos de Reurb em lote.
- Na análise técnica de projetos apresentados por loteadores, associações ou moradores.
- Na priorização de obras de infraestrutura em bairros em regularização.
Em resumo
O projeto de regularização fundiária é a base técnica que torna a Reurb possível: reúne diagnóstico, desenho, estudos e compromisso de obras. Completo e georreferenciado, facilita a aprovação e o registro.
Erros comuns
- Aprovar projeto sem cronograma e sem termo de compromisso assinado.
- Levantamento sem georreferenciamento, o que impede o registro.
- Ignorar a situação jurídica dos terrenos e as matrículas existentes.
- Não prever fontes de recursos para as obras de infraestrutura.
