A Lei da Reurb é a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. É a norma geral de regularização fundiária urbana (Reurb) e criou instrumentos como a legitimação fundiária, a Certidão de Regularização Fundiária e o direito real de laje. Também alterou o Estatuto da Cidade, para incluir a regularização fundiária no consórcio imobiliário e a legitimação de posse entre os instrumentos da política urbana. Para o município, é a base legal para transformar bairros ocupados sem título em áreas regulares, com matrícula e infraestrutura.
Papel do município
O art. 30 diz que compete aos municípios nos quais estão os núcleos informais classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb, processar e aprovar os projetos de regularização fundiária e emitir a CRF. O município tem 180 dias para classificar ou indeferir de forma fundamentada, e a inércia implica a fixação automática da modalidade indicada pelo requerente (§§ 2º e 3º). Veja Reurb-S e Reurb-E e Reurb.
Quem pode pedir
Podem requerer a Reurb, entre outros, o próprio poder público, os beneficiários, individual ou coletivamente, os proprietários, loteadores e incorporadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público (art. 14). Isso significa que a prefeitura pode ser provocada por vários atores e deve ter estrutura para responder.
Para que serve
- Titular famílias e dar segurança jurídica à moradia.
- Incorporar assentamentos informais à cidade formal, com infraestrutura e serviços.
- Permitir a arrecadação de tributos sobre imóveis antes à margem do cadastro.
- Reduzir conflitos fundiários e riscos ambientais.
Como o município organiza a Reurb
- Faça um diagnóstico dos núcleos urbanos informais (veja núcleo urbano informal).
- Defina órgão responsável e equipe, com apoio jurídico, social, urbanístico e ambiental.
- Edite norma local sobre o procedimento, prazos e taxas, se necessário.
- Classifique cada núcleo como Reurb-S (interesse social) ou Reurb-E (interesse específico).
- Elabore ou exija o projeto de regularização fundiária.
- Conduza o procedimento, emita a CRF e acompanhe o registro.
Exemplo ilustrativo e hipotético: um bairro formado há décadas por ocupação espontânea, sem títulos, é identificado como núcleo consolidado. A prefeitura classifica a Reurb como de interesse social, aprova o projeto com melhorias de infraestrutura e emite a CRF. Cada família recebe a propriedade da sua unidade por legitimação fundiária, e as matrículas são abertas no cartório.
Diferença entre Reurb e licenciamento de loteamento novo
A Reurb trata de ocupações já existentes e irregulares. O licenciamento de loteamentos novos segue a Lei do Parcelamento do Solo e a legislação municipal. Misturar os dois regimes leva a erros: a Reurb não serve para aprovar novos empreendimentos fora das regras. Veja parcelamento do solo urbano.
Base legal
Lei nº 13.465/2017, em especial os arts. 11, 14, 23, 28, 30 e 31. A lei foi regulamentada por decreto federal, e estados e municípios podem editar normas complementares.
Perguntas que o gestor costuma fazer
O município precisa de lei local para fazer Reurb?
A lei federal permite a Reurb mesmo sem lei municipal específica sobre medidas ou posturas locais (parágrafo único do art. 28). Normas locais ajudam a organizar o processo, mas sua ausência não impede.
Quem paga o projeto e as obras?
Depende da modalidade e do caso. Na Reurb de interesse social, o poder público costuma arcar com elaboração e implantação da infraestrutura, conforme a lei; na de interesse específico, os custos podem ser atribuídos aos beneficiários e aos responsáveis. A lei detalha as hipóteses.
Quanto tempo leva?
Varia muito. Os prazos legais de classificação e notificação são conhecidos, mas o projeto, as obras e o registro dependem da complexidade do núcleo e da estrutura local.
Boas práticas de gestão da Reurb
Municípios que avançam na regularização costumam criar uma equipe multidisciplinar permanente, com advogado, engenheiro ou arquiteto, assistente social e técnico ambiental, e um cadastro único dos núcleos informais, atualizado com mapas. Também firmam parcerias com cartórios, defensoria, Ministério Público e universidades, para acelerar análises e reduzir custos. Priorizar núcleos com maior vulnerabilidade e maior chance de êxito mantém o programa em andamento e gera resultados visíveis à população.
Pontos de atenção
A lei é ampla e foi regulamentada por decreto; confira o texto vigente e as normas estaduais, porque cartórios e tribunais de justiça costumam editar provimentos sobre o registro. Cuide da comunicação com a comunidade, para que as famílias compreendam o processo, e da proteção de dados pessoais nos cadastros.
Em resumo
A Lei da Reurb dá ao município o comando da regularização fundiária urbana. Com equipe, cadastro e procedimento claros, é possível titular famílias e integrar bairros à cidade formal.
Erros comuns
- Deixar passar o prazo de 180 dias de classificação.
- Misturar Reurb com o licenciamento de loteamentos novos, que segue a Lei do Parcelamento do Solo.
- Aprovar o projeto sem notificar os titulares de domínio e os confrontantes (art. 31).
- Emitir a CRF e não acompanhar o registro.