O direito real de laje permite que a “laje” de uma casa (o andar de cima ou, em alguns casos, de baixo) seja uma propriedade independente, com matrícula própria. Foi incluído no Código Civil pela Lei nº 13.465/2017. O art. 1.510-A permite que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior ou inferior de sua construção, para que o titular da laje mantenha unidade distinta da originalmente construída sobre o solo. Para o município, o instrumento ajuda a reconhecer uma realidade comum em favelas e áreas densas: casas superpostas, com famílias diferentes, sem título.
Regras principais
- A laje é unidade imobiliária autônoma, com matrícula própria, que o titular pode usar, gozar e dispor (§ 3º).
- O titular responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade (§ 2º).
- Não há fração ideal de terreno nem participação proporcional em áreas já edificadas (§ 4º).
- Municípios e DF podem dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito de laje (§ 5º).
- O art. 1.510-B veda ao titular da laje prejudicar, com obras novas ou falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício.
Para o município
A laje é comum em favelas e áreas densas. O município pode regulamentar posturas edilícias e cadastrar a unidade para fins de IPTU. Na Reurb, o direito de laje pode ajudar a regularizar construções sobrepostas. Veja Lei da Reurb. O gestor deve cuidar de aspectos de segurança e de infraestrutura: instalações elétricas, hidráulicas e estrutura precisam ser compatíveis com o uso por mais de uma família.
Como funciona na prática
- O proprietário da construção-base e o futuro titular da laje formalizam a cessão, por escritura pública ou instrumento admitido pela lei.
- Abre-se matrícula própria para a laje no cartório de registro de imóveis.
- A laje passa a ser cadastrada na prefeitura como unidade distinta, para fins de IPTU e demais tributos.
- Obras novas na laje devem respeitar posturas e a segurança da construção-base.
- A prefeitura orienta os moradores sobre direitos e deveres e fiscaliza o cumprimento das normas locais.
Exemplo ilustrativo e hipotético: uma família construiu uma casa sobre a laje da casa dos pais, com entrada independente. Com a regularização, a casa de cima ganha matrícula própria, e a prefeitura inclui a unidade no cadastro imobiliário. Os dois proprietários respondem separadamente pelos tributos e pela manutenção de suas partes.
Diferença entre direito de laje, condomínio e direito de superfície
No condomínio edilício, há frações ideais do terreno e áreas comuns; no direito de laje, não há fração ideal de terreno nem participação proporcional em áreas já edificadas (§ 4º). O direito de superfície concede o direito de construir ou usar o terreno por prazo; o de laje trata de unidade distinta sobre construção-base. Cada instrumento atende a situações diferentes.
Base legal
Arts. 1.510-A e seguintes do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), incluídos pela Lei nº 13.465/2017.
Perguntas que o gestor costuma fazer
O dono da laje paga IPTU separado?
Como a laje é unidade autônoma, com matrícula própria, o titular responde pelos tributos que incidirem sobre sua unidade (§ 2º). O município deve ajustar o cadastro imobiliário para refletir isso.
Quem decide se pode haver laje em determinado lugar?
O Código Civil estabelece o direito, e o município pode dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas (§ 5º). Verifique o plano diretor e as normas locais.
A laje pode ser vendida?
Sim, o titular pode usar, gozar e dispor da unidade (§ 3º), observadas regras como o direito de preferência previsto no Código Civil entre os titulares da construção-base e das lajes.
Pontos de atenção
Segurança estrutural e instalações precárias são preocupações frequentes em construções sobrepostas. A regularização jurídica não elimina a necessidade de laudo técnico e de adequações. Também é importante prever acesso independente, rotas de saída em emergência e distribuição segura de energia e água. O município pode orientar e, quando for o caso, apoiar melhorias habitacionais.
Como o tema aparece na rotina da prefeitura
- Na Reurb de favelas e áreas densas, quando há muitas construções sobrepostas.
- No cadastro imobiliário, quando é preciso individualizar unidades para o IPTU.
- Na fiscalização de obras, quando proprietários de lajes constroem novos pavimentos.
Em resumo
O direito real de laje dá segurança jurídica a quem vive em construções sobrepostas. Exige registro, cadastro e atenção a normas de segurança.
Orientação à população
Muitas famílias desconhecem o instituto. Cartilhas simples, atendimento em plantões e parcerias com a defensoria e com o cartório ajudam a explicar como registrar a laje e quais obrigações acompanham a propriedade.
Erros comuns
- Cobrar IPTU do proprietário da construção-base sobre a laje, quando a unidade tem titular próprio.
- Ignorar o registro, deixando a laje sem matrícula.
- Permitir obras na laje que comprometam a estrutura da construção-base.
- Não prever normas municipais sobre posturas edilícias.
Em resumo
O direito real de laje reconhece juridicamente a casa que fica “em cima” de outra. Com matrícula própria, cadastro e normas de segurança, ajuda a incluir essas moradias na cidade formal.