Aforamento

O que é aforamento

O aforamento é um instituto antigo, de origem medieval, que ainda deixa marcas no mapa das cidades brasileiras. Nele, a propriedade se divide em duas partes: o domínio direto, que permanece com o dono (o senhorio direto), e o domínio útil, que passa ao foreiro, que pode usar e transmitir o imóvel, mas deve pagar uma contraprestação anual, o foro, e, em certas transferências, o laudêmio. Também é chamado de enfiteuse.

No aforamento, o dono (senhorio direto) mantém o domínio direto, e o foreiro tem o domínio útil, pagando foro anual e, em transferências, laudêmio. Muitas cidades têm imóveis aforados, sobretudo em terrenos de marinha (que pertencem à União) e áreas públicas históricas.

Para que serve o conhecimento do instituto

Embora não seja mais possível constituir novos aforamentos pelo Código Civil de 2002, os existentes permanecem, e é frequente que municípios, estados e a União sejam senhorios diretos de áreas aforadas. Conhecer o instituto é necessário para cobrar foros, tratar transferências, orientar cidadãos e evitar litígios. Também ajuda a interpretar documentos antigos e registros em cartório.

Regras

O Código Civil proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando as existentes, até sua extinção, às disposições do Código anterior e leis posteriores; nos aforamentos existentes é defeso cobrar laudêmio sobre o valor das construções ou plantações e constituir subenfiteuse, e a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos é regulada por lei especial (art. 2.038). Para imóveis da União, o Decreto-Lei 9.760/1946 prevê que o aforamento se dá quando coexistem a conveniência de radicar o indivíduo ao solo e a de manter o vínculo da propriedade pública (art. 64, § 2º). A Lei 14.133/2021 trata de aforamento de imóveis residenciais em programas de habitação e regularização fundiária (art. 76, I, f). Textos: [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) e [Decreto-Lei 9.760/1946](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del9760.htm), no Planalto.

Os personagens do aforamento

• Senhorio direto: o proprietário que conserva o domínio direto. Pode ser o ente público.
• Foreiro (ou enfiteuta): quem detém o domínio útil e usa o imóvel.
• Foro: a prestação periódica paga pelo foreiro ao senhorio.
• Laudêmio: prestação devida ao senhorio em transferências do domínio útil, nos termos e limites da legislação aplicável.
• Domínio direto e domínio útil: as duas partes em que se divide a propriedade.

Entender esses termos ajuda a ler certidões e contratos antigos e a orientar os foreiros.

Como funciona na prática

1. O município identifica, em sua base documental, os imóveis aforados e os foreiros.
2. Mantém cadastro com dados do imóvel, do foreiro, do valor do foro e dos pagamentos.
3. Cobra o foro nos prazos e, nas transferências, aplica as regras de laudêmio permitidas pela legislação vigente.
4. Orienta os foreiros sobre transferências, resgate e regularização, quando previstos em lei.
5. Atualiza os registros e acompanha mudanças legislativas.

Imagine um município que descobre, ao revisar seus bens, que alguns lotes centrais constam como aforados, com foros sem cobrança há anos. A procuradoria analisa a origem dos aforamentos, verifica a legislação aplicável e a situação dos foreiros e define um plano de regularização: atualização de cadastro, notificação dos devedores e orientação sobre as opções legais. Com isso, o município recupera receitas e organiza seu patrimônio, sem violar as proibições previstas no Código Civil.

Aforamento e terrenos de marinha

A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos é regulada por lei especial, e não pelas regras gerais do Código Civil. Os terrenos de marinha e acrescidos são bens da União (CF, art. 20, VII); em cidades que têm essas áreas, é comum que moradores e comerciantes sejam foreiros da União e recebam dela, e não do município, as cobranças de foro e laudêmio. O município deve orientar os cidadãos a procurar o órgão competente para tratar do regime aplicável ao seu imóvel e atuar de forma articulada em projetos urbanos que atinjam essas áreas.

Cuidados

• Manter cadastro dos aforamentos e cobrar foros nos prazos.
• Verificar a lei local, em casos de bens municipais aforados.
• Não cobrar laudêmio em hipóteses vedadas pela legislação.
• Não constituir novos aforamentos, que o Código Civil de 2002 proíbe (os imóveis da União, como os terrenos de marinha, têm regime próprio em lei especial).

Erros comuns

• Criar aforamentos novos em desacordo com o Código Civil.
• Deixar de cobrar os foros e perder receita ou risco de prescrição.
• Cobrar laudêmio sobre construções e plantações, em desconformidade com a regra do art. 2.038.
• Não registrar corretamente as transferências do domínio útil.
• Confundir aforamento com concessão de uso ou com locação.

Aforamento e patrimônio municipal

Para o município, conhecer os aforamentos significa conhecer parte relevante de seu patrimônio público e de seus bens dominicais. Cada imóvel aforado pode representar fluxo de receita, mas também litígios, dúvidas sobre titularidade e dificuldade de aproveitamento. Uma revisão sistemática dos registros, cruzando cartório, cadastro imobiliário e arquivo municipal, costuma revelar situações desatualizadas, como foros prescritos, foreiros falecidos sem sucessão registrada e imóveis divididos de fato sem regularização.

Resgate e regularização

Em alguns regimes, a legislação admite que o foreiro resgate o aforamento, consolidando a propriedade plena mediante o pagamento de certas quantias. As condições dependem da lei aplicável a cada caso e da natureza do bem. Para o município, a política de regularização deve ser definida por lei, com critérios transparentes e igualdade entre foreiros, e deve articular-se com a regularização fundiária urbana. Veja Reurb e registro de imóveis.

Instituto em extinção

O Código Civil de 2002 proibiu novas constituições de enfiteuse, de modo que o instituto tende a desaparecer com o tempo. Enquanto os aforamentos existentes não forem extintos, porém, continuam a exigir gestão cuidadosa para equilibrar a arrecadação, a segurança dos foreiros e a transparência do município.