O que é a concessão de direito real de uso (CDRU)
A CDRU é um instrumento que permite ao poder público transferir o uso de um terreno a um particular, com segurança jurídica, sem vender o imóvel. O concessionário passa a ter um direito real sobre o terreno: pode usá-lo, construir, obter financiamento e até transmitir o direito, nos termos do contrato. Ao mesmo tempo, o município continua proprietário. É muito usada para regularização fundiária de interesse social e para fomento a empresas e cooperativas.
Base legal
O art. 7º do Decreto-Lei nº 271/1967, na redação da Lei nº 11.481/2007, institui a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.
A concessão é contratada por instrumento público ou particular, ou por simples termo administrativo, e deve ser inscrita e cancelada em livro especial. Desde a inscrição, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que incidirem sobre o imóvel e suas rendas (§§ 1º e 2º).
A CDRU e a Lei nº 14.133/2021
Na Lei nº 14.133/2021, há dispensa de licitação para a concessão de direito real de uso de imóveis em programas de habitação de interesse social e de regularização fundiária (art. 76, I, f e g). Nos demais casos, a cessão ou alienação segue as regras gerais do art. 76, o que inclui, em regra, autorização legislativa e licitação, conforme o caso.
Para que serve
- Regularização fundiária de interesse social, dando segurança jurídica a famílias.
- Atração de empresas e cooperativas, cedendo terrenos para instalação.
- Urbanização e uso de áreas públicas por entidades e projetos de interesse social.
- Preservação de comunidades tradicionais e de seus meios de subsistência.
Como proceder na prática
- Verifique a situação do imóvel: titularidade, matrícula, afetação e regularidade.
- Defina a finalidade: regularização fundiária, industrial, social ou outra, de acordo com o interesse público.
- Confira a base legal local: lei autorizativa, quando exigida, e regulamento.
- Escolha o procedimento: licitação ou hipótese de dispensa, com fundamentação.
- Elabore o contrato ou termo: prazo, finalidade, encargos, condições resolutivas e eventual remuneração.
- Inscreva a concessão no cartório competente, na forma da lei.
- Fiscalize o cumprimento da finalidade e aplique a resolução se houver descumprimento.
Exemplo ilustrativo (hipotético)
Um município deseja atrair uma cooperativa para instalar um galpão de reciclagem em área pública. Com lei autorizativa e respeitadas as regras de licitação ou dispensa aplicáveis, firma contrato de concessão de direito real de uso por prazo determinado, com a finalidade de implantar e operar a atividade. Se a cooperativa deixar de usar o terreno para esse fim, o contrato prevê a resolução e o retorno do uso ao município.
Direito real resolúvel: o que significa
“Resolúvel” significa que o direito pode se extinguir se uma condição prevista no contrato ocorrer, como descumprir a finalidade ou deixar de pagar a remuneração. Isso protege o interesse público: o município não perde a propriedade, e o concessionário só mantém o uso enquanto cumprir o combinado.
Diferença entre CDRU, permissão de uso e venda
A permissão de uso é ato precário e revogável, sem a segurança de um direito real. A alienação transfere a propriedade. A CDRU fica no meio: mantém a propriedade com o município, mas dá ao concessionário direito real, com mais segurança e capacidade de obter financiamento. Veja também concessão de uso de bem público.
Erros comuns
- Conceder sem lei autorizativa quando exigida pela legislação local.
- Não definir finalidade e condições resolutivas no contrato.
- Esquecer a inscrição no registro competente.
- Não fiscalizar o uso do terreno.
- Dispensar licitação sem enquadrar a hipótese legal.
- Confundir CDRU com permissão de uso.
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CDRU e regularização fundiária de interesse social
Em programas de regularização fundiária, a CDRU permite dar às famílias segurança jurídica sobre o lugar onde moram, sem a necessidade de transferir a propriedade, o que muitas vezes é inviável por restrições da área. Com o contrato registrado, o morador passa a ter um direito reconhecido, que pode ser transmitido, e que contribui para o acesso a serviços e a crédito. O município deve organizar o cadastro dos beneficiários, definir critérios claros e documentar cada concessão.
CDRU para fomento econômico
Quando usada para atrair empresas, a CDRU deve ser acompanhada de contrapartidas claras: geração de empregos, investimentos, prazos para início das atividades e condições de manutenção do uso. O contrato deve prever o que acontece se as metas não forem cumpridas, geralmente com a resolução da concessão. Esse cuidado evita que o terreno público seja ocupado sem benefício efetivo ao município.
Perguntas para o gestor
- A finalidade da concessão se enquadra no rol de usos previstos?
- Há lei autorizativa e, se for o caso, licitação ou dispensa fundamentada?
- O contrato define prazo, remuneração, encargos e condições de resolução?
- Quem acompanhará o cumprimento da finalidade?
- Como o município será ressarcido ou retomará o uso se necessário?
Fechamento
A CDRU é uma ferramenta flexível e segura para destinar áreas públicas a finalidades de interesse social e econômico sem abrir mão da propriedade. Contrato bem redigido, fiscalização do uso e registro adequado são os pilares para que o instrumento cumpra seu papel.
Base legal: Decreto-Lei nº 271/1967, art. 7º; Lei nº 14.133/2021, art. 76.
